新築アパート経営の利回りとは？初心者がまず知る3つの数字

この記事でわかること

「アパート経営を始めてみたいけれど、利回りって何%あればいいの？」

最初にぶつかるのが、この疑問だと思います。私たちはさいたま市を拠点に、土地探しから建築、入居募集までをお手伝いしてきました。そのなかで実感するのは、表面の利回りだけを見て始めた方ほど、後で「思ったより手元に残らない」と悩むということです。

この記事では、はじめての方に向けて、利回りの正しい見方をやさしくお伝えします。

まず押さえてほしいのは、利回りには3つの種類があることです。広告に大きく載っているのは、いちばん見栄えのする「表面利回り」だけ、というケースがほとんどです。

たとえるなら、表面利回りは「額面の年収」、実質利回りは「手取り」です。家計で大事なのは手取りですよね。アパート経営も同じで、経費を引いた後にいくら残るかが本当の実力になります。

新築アパートの表面利回りは、首都圏近郊の木造で5〜7%程度が一つの目安です。ただし数字の高さよりも、経費を引いた後に手元が黒字で回るかどうかが大切です。

さいたま市のような首都圏近郊は、賃貸の需要が比較的安定しているエリアです。利回りは地方より低めに出ますが、そのぶん空室のリスクを抑えやすい傾向があります。

注意したいのは、地方の「高利回り物件」です。表面利回り8%でも、空室が続けば収入はゼロに近づきます。数字の大小だけで飛びつかないでください。

利回りを見るときは、次の3点だけでも押さえておけば大きな失敗は避けられます。建ててから直すのは難しいので、始める前に確認してください。

広告の利回りは、たいてい満室を前提にしています。現実には空室が出る年もありますし、管理費・修繕費・固定資産税などの経費もかかります。空室と経費を引いた数字で考えてください。

入居者が「住みたい」と思える場所かどうかが、長く安定して貸せるかを左右します。駅からの距離やスーパー・病院の近さは、家賃が下がりにくい立地の条件になります。

新築の家賃も、年数がたてば少しずつ下がります。購入時の利回り1点ではなく、長い期間の収支の流れで黒字が続くかを見ることが大切です。

新築アパート経営の利回りは、表面の数字ではなく、経費と空室を引いた実質で判断してください。そのうえで、立地・賃貸需要・長期の収支まで見ておくと、はじめてでも大きな失敗を避けられます。

私たちは土地探しから建築、入居募集までを一貫してお手伝いできます。「自分にもできるだろうか」という段階からで大丈夫です。まずは収支シミュレーションのご相談からお気軽にお声がけください。

Q1. 利回りは最低何%あれば安心ですか？ A. 表面ではなく実質利回りで判断してください。経費と空室を引いた後にお金が残る計画かどうかが基準です。

Q2. 自己資金はどのくらい必要ですか？ A. 物件規模や融資条件で変わります。自己資金が少ないほど返済の負担が重くなるため、ある程度は入れる計画をおすすめします。

Q3. 土地を持っていなくても始められますか？ A. できます。土地探しの段階からご相談いただけます。企画・建築・入居募集まで一貫してお手伝いします。

Q4. さいたま市周辺でアパート経営は成り立ちますか？ A. 首都圏近郊は賃貸需要が比較的安定しており、木造で5〜7%台が一つの目安です。エリアの需要と相場を確認のうえ判断してください。