3s8drywu この記事でわかること
- アパート経営の税金が「取得時・保有中・売却時」の3場面に分かれること
- それぞれの場面でかかる主な税金の名前と役割
- 確定申告と、初心者がつまずきやすいポイント
「アパート経営を始めたいけれど、税金が複雑そうで不安」。
最初に多くの方がぶつかるのが、この悩みだと思います。私たちはさいたま市を拠点に、土地探しから建築、入居募集までお手伝いしてきました。税金は種類が多く見えますが、場面ごとに分けて考えると、ぐっと整理しやすくなります。
この記事では、はじめての方に向けて、全体像をやさしくお伝えします。なお具体的な税額や判断は、必ず税理士など専門家にご確認ください。
税金は「3つの場面」で考える
アパート経営の税金は、大きく3つの場面に分けられます。取得時・保有中・売却時の3つです。
まず建物と土地を手に入れる「取得時」。次に家賃を受け取りながら持ち続ける「保有中」。最後に手放す「売却時」です。この順番で覚えると、全体像が頭に入りやすくなります。
一つずつ、順番に見ていきましょう。
取得時にかかる税金
取得時は、物件を手に入れるタイミングで一度だけかかる税金が中心です。
代表的なのは、不動産取得税と登録免許税です。不動産取得税は、土地や建物を取得したときに都道府県へ納めます。登録免許税は、登記をするときにかかります。
このほか、売買契約書には印紙税がかかります。これらは購入価格とは別に必要となる「初期費用」です。資金計画では、物件価格だけでなく、こうした税金も見込んでおくと安心です。
保有中にかかる税金
保有中は、毎年くり返しかかる税金が中心になります。
代表は固定資産税と都市計画税です。どちらも、その年の1月1日に不動産を持っている人へ市区町村から課されます。毎年の支出として、家賃収入から差し引いて考えておきましょう。
そして忘れてはならないのが、家賃収入にかかる所得税と住民税です。家賃からローンの利息や管理費、減価償却費などの経費を引いた「不動産所得」に対して課税されます。
売却時にかかる税金
売却時は、売って利益が出たときに税金がかかります。
アパートを売った価格から、買ったときの費用や売却の費用を引いて、利益（譲渡所得）が出た場合に、譲渡所得税と住民税が課されます。利益が出なければ、この税金はかかりません。
税率は、所有していた期間によって変わる仕組みです。短く持って売る場合と、長く持ってから売る場合とで、負担が大きく変わります。出口（売却）まで見すえておくことが大切です。
確定申告を忘れずに
家賃収入がある方は、原則として毎年の確定申告が必要です。
1年間の家賃収入と経費を集計し、不動産所得を計算して申告します。青色申告を選ぶと、一定の要件のもとで所得を控除できる制度もあり、初心者の方にも心強い仕組みです。
領収書や契約書は、日ごろから整理して保管しておきましょう。申告の時期になって慌てずにすみます。
まとめ
アパート経営の税金は、取得時・保有中・売却時の3場面で整理すると分かりやすくなります。それぞれで名前と役割を押さえ、資金計画に織り込むことが第一歩です。
税額の計算や個別の判断は、制度改正もあるため、税理士など専門家への相談をおすすめします。さいたま市でアパート経営を検討中の方は、土地探しから税金の考え方まで、お気軽にご相談ください。
よくある質問（FAQ）
Q1. アパート経営の税金で、まず何から考えればよいですか？
A. 取得時・保有中・売却時の3場面に分けて考えるのがおすすめです。それぞれでかかる税金の名前を知るところから始めると、全体像がつかめます。
Q2. 家賃収入があると、必ず確定申告が必要ですか？
A. 原則として必要です。1年間の家賃収入から経費を引いた不動産所得を計算し、申告します。判断に迷う場合は税理士へご確認ください。
Q3. 固定資産税は、いつ持っている人にかかりますか？
A. その年の1月1日時点で不動産を所有している人に課されます。年の途中で売買した場合の負担の分け方は、契約で調整するのが一般的です。
Q4. 経費にはどのようなものが含まれますか？
A. ローンの利息、管理費、修繕費、減価償却費などが代表例です。何が経費になるかは状況で異なるため、専門家に相談すると安心です。
